Hvordan regulere et marked

Markedet har ikke klart å sikre gode og rimelige boliger for alle. Nå har priskrisen gjort at boligbyggingen i tillegg stopper opp. Private utbyggerne stanser heller utbygging enn å sette ned prisene. Tiden er overmoden for å se på løsninger som utfordrer dogmet om tilbud og etterspørsel.

Boliger i pressområder er blitt så dyre at mange med lave og middels inntekter ikke har råd til å bo der. Samtidig er de minste leilighetene typisk redusert fra 50 til 35 kvm. Tomteutnyttelsen er blitt skyhøy mange steder. Men ingen av delene har gjort boligene billigere.

Norge har den mest markedsliberale boligpolitikken i Europa. De kommunale leieboligene er det eneste boligsosiale tilbudet. De utgjør bare 3,5 prosent av totalen og har ofte dårlig standard og høy husleie. I Danmark utgjør til sammenlikning de såkalte allmennboligene, som er pris- og omsetningskontrollert, 20 prosent av boligmassen. I Sverige og Finland utgjør den sosiale sektoren 15 prosent av boligmassen.

Staten og kommunene må begynne å føre en aktiv boligpolitikk, slik at vi kan få bukt med de høye prisene. Vi må rett og slett ta kontrollen over markedet. Høres det utopisk ut? Vi har gjort det før, i tiårene etter annen verdenskrig.

Svaret fra de fleste politikere og partier i dag, er derimot at vi må regulere og bygge enda flere boliger i markedet for å få ned prisene. Spesielt flere av de aller minste leilighetene. Det løser ingenting. Presset på boligmarkedet i Stor-Oslo, men også andre områder, vil ikke avta i overskuelig framtid uansett hvor mange boliger som presses inn. Tidligere byplansjef i Oslo Erik Rolfsen ble i 1972 spurt om man kunne bygge seg ut av boligproblemene i Oslo. Nei, det kan vi ikke, presset på østlandsregionen vil ikke avta, var svaret. Han var forutseende. Situasjonen er den samme nå som for 50 år siden.

Det må etableres en ny boligsektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger. Dette bør utgjøre minst 20 prosent av det som bygges. Boligene kan bygges av boligbyggelag, stiftelser eller andre nonprofit-selskap.

Alt salg kan forvaltes og gjennomføres av boligbyggerlaget, slik at «penger under bordet» unngås. Det kan gjøres på mange måter. For eksempel leie til eie, delt eierskap mellom kjøper og borettslag, eller kollektivt eierskap etter modell av danske allmennboliger. Husbanken må bidra med rimelige lån.

For å forhindre ensidig befolkningsstruktur i nye områder, må både størrelser og boligtyper varieres enda mer. Boligene kan eksempelvis tildeles etter en nøkkel der en tredel gis på sosiale kriterier, en tredel på ansiennitet og en tredel på loddtrekning.

Plan og bygningslovens § 17-3 må endres slik at kommuner kan stille krav til utbygger om at et visst antall av boligene som legges ut til salg, skal kunne kjøpes til under markedspris av kommunene og/eller ikke-kommersielle boligbyggelag og stiftelser.

Norge har den mest markedsliberale boligpolitikken i Europa

Tomtepris og fortjeneste er viktige forklaringer på de høye prisene i pressområder. I Stor-Oslo selges nå nybygde boliger for minst det dobbelte av selve byggekostnaden. Over 100.000 kroner per kvadratmeter er blitt vanlig.

Kommunene må benytte egne tomter til boligbygging igjen. De må også få statlige lån til å kjøpe tomter der de mangler. Bare slik er det mulig å få ned prisene.

Noen kommuner har solgt ut mye av tomtereserven. Heldigvis eier fortsatt staten mye. Spesielt Bane Nor Eiendom sitter på en unik portefølje, med store utbyggingsklare tomter i mange kommuner.

I Oslo eier de for eksempel halve Filipstad, det neste store byutviklingsområdet. Oslo Havn eier resten. Da er det ikke et problem å kreve at en andel av boligene skal være rimelige og utenfor markedet.

Det er snart én million leietakere. Utleieboliger burde være et godt alternativ. Dessverre er det ofte ikke det. Sektoren er dominert av et uregulert privat marked. Det er ikke kontroll med hverken pris eller standard. Mange får bare kontrakt i tre år av gangen.

I flere runder ble reguleringene fjernet. De siste prisregulerte leieboligene i Oslo forsvant så sent som i 2010. Resultatet ser vi i dag. Når inflasjonen er høy, blir husleiene automatisk oppjustert tilsvarende. Taperne er beboerne. Stortingsflertallet har avvist innføre en midlertidig husleiefrys etter modell av Danmark. Dansker har fra før et stort antall prisregulerte leiligheter i København og Århus.

Men på sikt trenger vi mer enn å regulere leiemarkedet igjen. Offentlige eller kooperative utleieselskaper må tilby et alternativ.

I dagens kommunale boliger må husleiene frigjøres fra såkalt gjengs leie i markedet og heller settes slik at beboerne er i stand til å betjene dem på egen hånd. I stedet for å hente ut overskudd av driften, må inntektene gå til rehabilitering. I dag får dem med dårligst råd i stedet ofte de dårligste boligene. Slik skal det ikke være.

Men er ikke dette urettferdig? Noen vil jo få et tilbud om rimelig bolig først. Ja, til å begynne med må det være slik.

Da Obos i 1930 bygget sitt aller første borettslag utenfor det ordinære markedet, var det 101 leiligheter. På samme tidspunkt hadde Oslo 340.000 innbyggere. Men i tiårene som fulgte, ble de daværende ikke-kommersielle borettslagene en mulighet for folk flest.

For dét er hva dette handler om. Nå tvinges alle til å bli aktører og spekulanter i et rådyrt marked. En ikke-kommersiell sektor gir valgfrihet til å la være.

Publisert i Klassekampen mandag 28. august 2023